Орон сууцны үнэ 2004-2008 онд огцом өсч байсныг эдийн засагчдын судалгаанаас харж болно. 2005 онд ам.метр талбайн дундаж үнэ 380 мянган төгрөг байсан бол 2008 онд нэг сая хүрчээ. Дэлхий дахинаа эдийн засгийн хямрал идэвхжсэн 2008-2010 оны үед үнэ харьцангуй тогтвортой байсан аж. Хямралын дараахь жил 945 мянган төгрөг хүртэл унасныг ч харж болох юм. Эдийн засаг эргээд тогтворжоод ирэхэд орон сууцны үнэ дахиад л өсч эхэлсэн. Барилгачид үүнийг материал, түүхий эд, газрын ханш нэмэгдсэнтэй холбон тайлбарлаж, итгүүлсээр байв. Энэ их өсөлтийн ард шинэ орон сууцны эрэлтийг нэмэгдүүлсэн олон хөтөлбөр нөлөөлсөөр байсныг анзаарах хэрэгтэй. 2007 онд “40 мянган айлын орон сууц”, 2010 онд төрийн албан хаагчдыг орон сууцжуулах ажил өрнөсөн.
Хамгийн сүүлд 2012 онд “100 мянган айлын орон сууц” хөттөлбөр эхэлж эрчимтэй өсч байсан шинэ орон сууцны үнийг хөөсрүүлсэн гэх. Өнгөрсөн жил орон сууцны үнийн өсөлт 25 хувь гарсан гээд бодохоор дээрх хөтөлбөр үр нөлөөгөө хэр даацтай үлдээсэн нь харагдана. Засгийн газар Монголбанктай хамтран орон сууцны зээлийн шинэ хөтөлбөр боловсруулсан нь жилд найман хувийн хүүтэй. Гэхдээ энэ удаад зах зээлийн бүх хэсгийг хамрах гэнэ. Өөрөөр хэлбэл, өмнөх хөтөлбөрүүд төрийн албан хаагч, гэр хорооллынхон гэхчлэн зорилтот бүлэгт чиглэсэн бол энэ удаа орон сууц зээлээр авахыг хүссэн хэн бүхэнд боломж олгоно. Түүнчлэн урьдынхаас ялгагдах гол онцлог нь хуучин орон сууцыг ч моргейжийн ээлээр авч болох тухай асуудал юм. Монголбанкны боловсруулсан зээлийн журам Засгийн газарт танилцуулах шатандаа яваа ч хэзээ батлагдахыг Ерөнхий сайд товлохыг хүсэхгүй байна. Учир нь, хугацаа хэлчихвэл иргэдийн дугаар дараалал ихэсч, бүрэн мэдээлэлгүй хэрнээ өөрсдөдөө ажил удах асуудал гардаг хэмээн тайлбарласан. Харин Монголбанкны тайлбараас тавдугаар сардаа багтана гэх санаа цухалзаж байсан ч нэгэнт амжихгүй нь тодорхой болов.
Урьд урьдын хөтөлбөрүүдийн адил орон сууцны үнэ хөөрөгдөх вий гэхээс худалдан авагч буюу иргэд зүрхшээж сууна. Харин хөтөлбөр хэрэгжүүлэгчид ийм асуудлаас сэргийлэхийн тулд дараахь хоёр ажлыг хэрэгжүүлж байгаа. Барилгын материалын үнэ өсгөхгүйн тулд гол нэрийн бүтээгдэхүүний нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхээр 379 тэрбум төгрөг төлөвлөжээ. Мөн нийслэлийн гэр хорооллын газрыг чөлөөлөх, дэд бүтэц байгуулах ажилд нийслэлийн хөрөнгөөс 70 тэрбум төгрөг төсөвлөөд байна. Ер нь, орон сууцны үнэ өссөн шалтгаан түүхийг судалсан мэргэжилтнүүд дараахь задаргааг хийжээ. Барилгын компаниуд санхүүжилтээ авахдаа банкнаас 26.4 хувийн дундаж хүүтэй зээл авч, дээр нь өөр эх үүсвэрээс 30 хүртэлх хувийн хүүтэй зээл нэмж авсан гэнэ. Энэ нь, орон сууцны үнэ өсөхөд нөлөөлсөн нь мэдээж. Түүнчлэн барилгын материалын үнэ 2008 оноос хойш жилд дунджаар 10-15 хувь нэмэгдэж байсан дүн гарчээ. Үүнд валютын ханшийн өсөлт хамгийн их нөлөөлсөн гэнэ. Гуравдугаарт, газрын ханшаас хамаарч үнэ өсдөг нь батлагджээ. 2008 оноос өмнө барилгын өртөгт газрын үнэ дөрвөн хувийг эзэлж байсан бол 2012 оны их үсрэлтийн үед 15 хувь болж нэмэгдсэнийг тодорхойллоо. Ийм шалтгаанаар үнэ өсдөг байсан бол энэ удаад газрын үнэ, барилгын материалыг тогтворжуулах бодлого баримталж буйг дээр өгүүлсэн. Инфляцын төвшин бага байгаа нь ч үнэ тогтвортой байхад хувь нэмрээ оруулах биз ээ.
Монголбанк үнийн тухайд баталгаатай зүйл хэлж чадахгүй байгаа юм. Бидний ажиллах хүрээлэл Засгийн газар, арилжааны банкны дунд хязгаарлагддаг. Үнийг хянах, хазаарлах эрх бидэнд үгүй. Ганц боломж маань мөнгөний нийлүүлэлт, инфляцын бодлогоор дамжуулан зах зээл дээрх ханшид нөлөөлөх. Түүнээс биш хувийн компанийн хоолыг булааж үнэ буулга, өсгө гэж чадахгүй гэдгээ хэлсэн. Онолын хувьд зах зээл өөрийгөө зохицуулж эрэлт, нийлүүлэлт үнэ ханшаар шийдвэрлэгдэж явдаг. Харин үүнийг эвдэж үнэ өсгөхөд борлуулагч нар ашиг олохын төлөө харилцан тохиролцох арга байж болох юм. Нэгэнт зээлийн сангаас мөнгө нь баталгаатай орж ирэхээс хойш хоёр хүн өрсөлдөхөөсөө илүү хамтдаа үнээ нэмэх нь хэн хэндээ илүү унацтай. Гэвч энэ мэт тохиролцоо үүссэн эсэхийг О.Магнайн мэргэжилтнүүд шалгаж, шударга бусыг илрүүлэх боломжтой.
Дан эрэлтийг нэмэгдүүлж байсан өмнөх бодлого хөтөлбөрийн үрээр хөөрөгдөөд байсан орон сууцны ханшийг хөөс гэж хэлэх эдийн засагчид цөөнгүй таарч байлаа. Гэтэл хөөсөрчихөөд буй үнэ дээр дахиад хөөс нэмэгдэж болзошгүй болоод буй юм. Ашиглалтад орсон шинэ орон сууц улам үнэтэй болсныг гайхан шогшрох иргэдтэй таарлаа. Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороололд сүндэрлэх “Хорго” хотхоноос байр авах гэсэн үнэ нь 100 мянган төгрөгөөр нэмэгдчихжээ. Одоо ам.метр нь 1.75 сая төгрөгт хүрсэн орон сууц 1-3 өрөөний сонголттой. Нэг өрөө байр 67 сая, хоёр өрөө нь дунджаар 94 сая төгрөг болж. Ийнхүү үнээ өсгөх үеэр буюу дөрөвдүгээр сарын эхээр Барилга хот байгуулалтын сайд Ц.Баярсайхан “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрийг үргэлжлүүлнэ хэмээн мэдэгдсэн. Үнэндээ түүний хэлсэн үргэлжлэл нь өнөө маргаашгүй журам нь батлагдах жилийн найман хувийн хүүтэй зээл байсан аж. Салбарын сайдын үгийг дагаж 100 мянгаар өсч буй орон сууцны үнэ хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхэд хэдэн төгрөгөөр өсөх вэ. Нөгөө талд хуучин орон сууцны үнэ ч өсөх хандлага ажиглагдах боллоо. Баянзүрх дүүргийн наймдугаар хороо УС-15 дахь хуучин байрны үнэ нэг л мэдэхэд нэмэгдчихэж. Энэ нь 1987-1988 онд ОХУ-ын сүүлийн ээлжийн барилгачид босгосон орон сууц. Нэг өрөө байр саяхан л 30 сая гэж байсан бол дээрх зээлийн сураг гарснаас хойш даруй 10 саяар ханш өсчээ. Сураг дуулдах төдийд ийнхүү нэмэгдэж байгаа бол зээл олгоод эхэлбэл хэдэн төгрөг болох вэ. Энэ мэтээр үнэ улам өссөөр байвал иргэдийг орон сууцжуулах шинэ хөтөлбөр хэр өгөөжтэй байх бол гэх асуулт ургана. Орон байртай болох хүсэл тээсэн иргэд зээл авч, жилдээ найман хувийг хүүндээ төлөх нь үнэхээр таатай, алдаж боломгүй боломж. Гэвч сургийн төдийд үнээ нэмж байгаа орон сууцанд хяналт тавьж, үнийг хазаарлах бодлогоо хэрэгжүүлэхдээ анхаарвал зохино. Мөрөөдөлд нь хүргэх хөтөлбөрийн үр дүн арилжааны банкны 16 хувийн хүүтэй одоогийн зээлээс ялгагдахгүй болчих вий.
