Нийслэлд гэр хорооллын газрыг чөлөөлж, хотын төрхийг өөрчлөх их ажил өрнөж байна. Энэ нь иргэдийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй шууд холбогдоно. Монгол Улсын хууль, эрх зүйн бичиг баримтад үл хөдлөх хөрөнгө гэж үндсэндээ барилгыг л тусгажээ. Гэхдээ ямар байгууламж вэ гэдэг нь төдий л тодорхойгүй байдгийг салбарын мэргэжилтнүүд шүүмжиллээ. Жишээлбэл, газраас салгавал үнэ цэнэгүй болох зүйлсийг Үл хөдлөх хөрөнгө хэмээх хуулийн заалтад багтаадаг аж. Жишээ нь: Канад хаус. Угсарч, эвлүүлээд, буулгаад аваад явчих боломжтой орчин үеийн тохилог амины сууц үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалтаас хасагджээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн орчны дутагдал дээрх байшингаар ч хязгаарлагдахааргүй олон гэнэ. Тус салбарын үйл ажиллагаа, эдийн засагт үзүүлэх нөлөө, эрэлт нийлүүлэлтийг ч нарийн тодорхойлох хэрэгтэй. Хамгийн наад зах нь үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ, зах зээлийн талаарх судалгаа, нэгдсэн мэдээлэл үгүйлэгдэж буйг хэллээ.
Үндсэн дөрвөн төрлийн саад бэрхшээлийг шийдвэрлэсэн цагт Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес цэцэглэж олон улстай хөл нийлүүлнэ. Барилга орон сууц авах, зарах, солилцох, барьцаалах гээд эдийн засгийн эргэлтэд орж ашиг өгөх ёстой байтал дээрх харилцаанд оролцогч талуудын уялдаа маш муу байгаа. Яагаад гэвэл эрх зүйн орчин нь бүрхэг, тодорхойгүй. Ялангуяа хөрөнгө оруулагчид маш өндөр шаардлага, шалгуур тавьдаг нь эргээд хаалт болчихдог. Хоёрдугаарт, институтын холбогдох боломж хомс. Бүртгэл, өргөдөл, санал авах, шийдвэр гаргах байгууллагууд нь хоорондоо холбоогүй, маш удаан ажиллагаатай. Гэтэл барилгын хөрөнгө оруулалтын ашиг нь олон жилийн дараа гардаг шүү дээ. Гуравдугаарт, төрийн ажиллагааны дутагдал их байна. Дөрөвт, эдийн засгийн донсолгоо, тогтворгүй байдал үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт тушаа болдог. Товчхондоо хөрөнгөө эдийн засгийн эргэлтэд чөлөөтэй оруулах боломжийг бүрдүүлэх, санхүүжилтийн боловсронгуй, уян хатан системтэй болох шаардлага тулгараад байгаа юм.
Дэлхийн олон оронд үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа сайн хөгжсөн. Хэдэн зуун сая ам.доллараар үнэлэгдэх амины орон сууцыг бид хардаг. Гэтэл тус салбарын бизнес 10 гаруй төрлөөр хөгжсөн байдаг аж. Юун түрүүнд худалдан авч хадгалаад үнэ өсөхөд нь борлуулах хамгийн энгийн арилжаа. Барилга байгууламж худалдан аваад түрээслүүлэх нь ч үл хөдлөх хөрөнгийн бизнесийн нэг төрөл. Хөрөнгө бүтээгч барилгын материал, техник технологийн салбарт мөнгө оруулж ашиг олж болдог. Мөн эдийн засгийн өсөлт, тогтворжилтыг урьдаас таамаглаж барилга худалдан авч, борлуулах нь ч бий. Үүнээс гадна хотын төвд байгаа хуучин барилгыг хямд үнээр авч, шинээр барилга босгоод өндөр үнээр худалдах ашигтай наймаа ч байдаг. Энэ мэтээр үл хөдлөх хөрөнгийн олон төрөл Монгол Улсад хөгжиж буй.
Ардчилсан нийгэмд хөл тавьж, өмч хувьчлал эхэлсэн тэр үеэс л монголчууд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаар ойлголттой болсон. Гэхдээ 1990-ээд онд ажилгүйдэл ихэсч, инфляц үүссэн тул байгууламжуудаа хувьчлаад, барилгын салбар зогсчээ. 2000 оноос хойш эдийн засаг тогтворжиж, бүтээн байгуулалт ч тодорхой хэмжээгээр сэргэсэн. Харин 2010-2013 он хүртэлх хугацаанд барилгын салбар эрчимтэй хөгжиж эхэллээ. Ийнхүү үл хөдлөх хөрөнгийн салбар хүрээгээ тэлж, төлөвшихдөө нийгмийн олонхид орон сууцаар л төсөөлөгдөж байсан нь тодорхой. Үл хөдлөх хөрөнгө хоёрхон төрөл байдгийн нэг нь орон сууц буюу хүн амьдрах зориулалттай байр байшин юм. Нөгөөх салбарт нь агуулах, үйлдвэр, худалдаа үйлчилгээний байгууламж, зочид буудал, аялал жуулчлалын цогцолбор, ажлын байр буюу оффис багтдаг. Мөн тусгай зориулалт буюу эмнэлэг, сургууль тэргүүтэй төрийн үйлчилгээний байгууламж ордог аж. Энэ бүгд үл хөдлөх хөрөнгө ч гэлээ орон байраар төсөөлөгддөг нь нийтлэг. Сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, худалдааны байгууллага үүсч хөгжихдөө хүн амьдрах зориулалтын бус үл хөдлөх хөрөнгийн худалдааг эрчимжүүлсэн. Гэвч үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт орон сууц давамгайлах үзэгдэл арилаагүй хэвээр.
Улаанбаатар хотод 306.8 мянган өрх айл байгаагаас 60 хувь нь гэр хороололд аж төрдөг. Тэгэхээр ойролцоогоор 180 мянга орчим орон сууц байгуулснаар Улаанбаатар гэр хороололгүй хот болох аж. Орон сууц нь нийгэмд жинтэй үл хөдлөх хөрөнгөд тооцогдохоос гадна эдийн засагт ч ихээхэн нөлөөтэй салбар. Монголчууд орон сууцны эрэлтийг дэмжих таван ч хөтөлбөр зарлажээ. Анх 2003 онд “Азийн хөгжлийн банкны орон сууцны хөтөлбөр” хэрэгжсэн бол 2007 онд 40 мянган айл, 2011 онд 4000 төрийн албан хаагч, 2012 онд 100 мянган айлыг орон сууцжуулах хөтөлбөр тус тус зарлаж, зарим нь амжилттай хэрэгжсэн байдаг. Энэ хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжих нэгж ам.метр талбайн үнэ өссөөр байжээ. Өнгөрсөн онд “100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр” хэрэгжиж эхэлснээр орон сууцны үнэ “тэнгэрт хадсан” ба уг өсөлтийг 25 хувь хэмээн тооцоолсон нь бий. Харин энэ жил орон сууцны эрэлтийг нэмэгдүүлэх тав дахь хөтөлбөр хэрэгжихэд бэлэн болсон. Үүнийг дагах орон сууцны үнийн өсөлт дээд тал нь 14 хувь гэх таамаглал дэвшүүлжээ. Гэхдээ урьд нь зөвхөн эрэлтийг дэмжиж байсан бол энэ жилээс нийлүүлэлтэд ч анхаарч буйгаараа алдаагаа зассан хөтөлбөр гэж хэлэх хүн цөөнгүй. “Орон сууцны санхүүжилтийн урт хугацааны тогтвортой тогтолцоо бий болгох хөтөлбөр”-ийн хүрээнд 800 тэрбум төгрөг зарцуулахаар болсон. Үүний хажуугаар дээр дурдсан нийлүүлэлтийг дэмжих хоёр хөтөлбөр хэрэгжүүлж буй нь “Барилгын гол нэрийн материалын үйлдвэрлэлийг дэмжих”, “Гэр хорооллыг дэд бүтэцжүүлж, газар чөлөөлөх” хөтөлбөр юм. Ийнхүү иргэдийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй шууд холбогдож орон сууцны харилцаа үүсгэж буй нь тус салбарыг хөдөлгөж буй хэрэг.
Өнгөрсөн жил 12 мянга гаруй орон сууц ашиглалтад орсон бол энэ онд 16500 орон байр эздэдээ очих аж. Энэ мэдээллийг гаргахын тулд үл хөдлөх хөрөнгө, зах зээлийн судлаачид маш их хөдөлмөрлөсөн гэнэ. Ийм учраас төрийн байгууллагад үл хөдлөх хөрөнгийн мэдээлэл судалгаа, тайланг тогтмол гаргах хэрэгтэй гэсэн юм. Заавал төрийн байгууллагаар хийлгэхийн ач холбогдолыг асуухад “Энэ салбарт хөрөнгө оруулалт хийх нь урт хугацааны дараа ашиг хүртэх учир эрсдэлтэй. Баталгаатай мэдээлэл, судалгаанд анализ хийж байж мөнгөтэй хүн хөрөнгө оруулах эсэхээ шийддэг. Хэн нэгэн судлаач өөрөө зохиосон ч байж магадгүй судалгаа бариад хөрөнгө оруулалт олж чадахгүй” гэж тайлбарлалаа. Нөгөө талаас иргэд орон сууцаа зөв сонгохоо дээрх мэдээллээс харж шийдэх боломжтой. Мөнгө төлж орох орон сууцны үнэ бодитой эсэхийг жиших, барилгын материалын чанарыг үнэтэй харьцуулан дүгнэх, цаашид баригдах төлөвлөгөө болон үл хөдлөх хөрөнгийн өнгөрсөн хугацааны төсөөлөл авч, цаашид таамаглал гаргах гээд олон ач холбогдолтой ажээ.
Түүнчлэн орон байраар л төсөөлөгддөг үл хөдлөх хөрөнгийн салбар бүх төрлөөр хөгжих боломж бүрдэх гэнэ. Дээрх олон саад бэрхшээлийг даван туулахын төлөөх анхны алхам нь тогтмол гаргадаг, албан ёсны баталгаатай судалгаа, мэдээлэл өгөх нэгдсэн сан гэдгийг дахин тодотгоё.
